【実際に計算できる】住宅ローンの基本を解説！金利・返済額・借り入れ上限の正しい考え方

住宅ローンを検討している友人から相談を受けるたびに、必ず言うことがあります。「銀行が貸してくれる上限まで借りてはいけない」。当たり前のことのように聞こえますが、マイホームを買う興奮状態で冷静な判断ができなくなる人は少なくありません。

変動金利 vs 固定金利：自分に合う選択は？

住宅ローン選びで最初に直面する問いが「変動か固定か」です。どちらが得かより、どちらが自分の状況に合うかで判断する方が重要です。

💡 筆者の考え

変動金利と固定金利の選択に「絶対の正解」はありません。「変動でリスクを取りながら繰り上げ返済を積極的にやる」か「固定で安心を買う」かは、性格と家計の余裕次第です。どちらを選んでも後悔しないよう、両方でシミュレーションしてから決めることをおすすめします。

変動・固定それぞれの金利で月々の返済額を比べてみましょう。

「借りられる額」と「返せる額」は別物

銀行の審査では年収の7〜8倍まで借りられることが多いですが、これは、審査基準であって、生活に無理のない返済額の基準ではありません。

住宅にまつわる出費はローン返済だけではありません。

• 固定資産税：年間10〜20万円程度（物件による）
• 修繕費の積立：マンションは管理費・修繕積立金が毎月発生
• 火災・地震保険：年間数万円
• リフォーム費用：10〜20年後に数百万円単位

これらを考えると、年間返済額が「手取り年収の25%以下」に収まることが、生活の質を保ちながら返済できる目安になります。

例：年収600万円（手取り約456万円）の場合

金利が違うと総返済額はこれだけ変わる

同じ3,000万円を借りた場合、金利によって総返済額は大きく変わります。

金利が0.5%→2.0%になると、同じ3,000万円の借入で、総返済額が約900万円増えることになります。「今の低金利で計算した返済額で計画を立てていたのに…」とならないよう、複数のシナリオで確認してから借入先を決めましょう。

自分の借入条件で総返済額と利息を計算してみましょう。

繰り上げ返済の効果

変動金利を選んだ場合、金利上昇に備えて繰り上げ返済を積極的に行うことが重要です。

⚠️ 繰り上げ返済で注意すること

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。総返済額の削減効果が大きいのは、期間短縮型です。返済に余裕があれば、繰り上げ返済を積極的に活用しましょう。ただし、手元の生活防衛資金（月収×6ヶ月分）を削ってまで繰り上げ返済するのは危険です。

---

自分の条件で月々の返済額・総返済額を計算してみましょう。